ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม? เข้าใจกฎ 49% ก่อนซื้อคอนโดในไทย

Key Takeaway

• ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดในประเทศไทยได้ หากเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายและโครงการยังมี Foreign Quota รองรับ

• Foreign Quota 49% พิจารณาจากพื้นที่ห้องชุดรวม ที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่การนับแค่จำนวนห้อง

• ก่อนจองหรือโอน ควรตรวจสอบโควตา แหล่งที่มาของเงิน เอกสาร ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการซื้อกับโครงการหรือนิติบุคคลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

บ้านที่ใช่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นพื้นที่ที่เติมเต็มความสุขและสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีในทุกวัน 

สำหรับชาวต่างชาติที่หลงรักเมืองไทยและอยากมีคอนโดเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเริ่มต้นชีวิตบทใหม่ ใช้เวลากับคนสำคัญ หรือวางแผนอนาคต ต้องเตรียมตัวอย่างไร มีข้อจำกัดอะไรที่ควรรู้ มาทำความเข้าใจทุกเรื่องสำคัญก่อนตัดสินใจ เพื่อให้การมีบ้านในฝันที่เมืองไทยไม่ใช่เรื่องไกลตัว และเป็นจุดเริ่มต้นของการใช้ชีวิตในแบบที่ต้องการ

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในไทยและถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ หากมีคุณสมบัติตามกฎหมาย และอาคารชุดมีสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota) ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โดยอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ของกรมที่ดินตามพระราชบัญญัติอาคารชุด

การซื้อคอนโดต่างจากการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน เพราะชาวต่างชาติทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรง ยกเว้นกรณีที่กฎหมายกำหนด จึงควรเช็กประเภทอสังหาริมทรัพย์และสิทธิ์การถือครองก่อนตัดสินใจด้วย

ใครบ้างที่เข้าข่ายผู้ซื้อต่างชาติ?

ชาวต่างชาติที่สามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดในไทยได้ เช่น ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในไทย ผู้ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน หรือผู้ที่นำเงินจากต่างประเทศเข้ามาซื้อคอนโดตามเงื่อนไขกฎหมาย

ไม่จำเป็นต้องมี Work Permit หรือวีซ่าทำงานทุกกรณี เพราะสิทธิ์ในการซื้อขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและหลักฐานตามช่องทางที่กฎหมายกำหนด โดยเฉพาะเอกสารแสดงที่มาของเงินสำหรับผู้ซื้อที่ใช้เงินจากต่างประเทศ

ซื้อเพื่ออยู่อาศัยกับซื้อเพื่อลงทุน ใช้หลักเกณฑ์ต่างกันไหม?

ไม่ว่าจะซื้อคอนโดอยู่เอง ปล่อยเช่า หรือวางแผนลงทุนในอนาคต หลักเกณฑ์การถือกรรมสิทธิ์และ Foreign Quota ยังใช้แบบเดียวกัน จุดประสงค์ในการซื้อไม่ได้ทำให้ข้อจำกัดนี้เปลี่ยนไป

แต่ถ้าซื้อเพื่อลงทุน ควรพิจารณาเพิ่มเรื่องภาษี รายได้จากค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ และเงื่อนไขการปล่อยเช่า เพื่อให้เหมาะกับเป้าหมายการลงทุน

Foreign Quota คือสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ในอาคารชุดหนึ่งๆ โดยกฎหมายไทยกำหนดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด ก่อนซื้อคอนโดจึงควรเช็กว่าโครงการยังมีโควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติไหม

49% คิดจากจำนวนห้องหรือพื้นที่?

Foreign Quota คำนวณจากพื้นที่ห้องชุดรวม ไม่ใช่จำนวนห้อง เช่น ห้องขนาดใหญ่จะใช้สัดส่วนโควตามากกว่าห้องขนาดเล็ก แม้จะนับเป็นหนึ่งห้องเหมือนกัน จึงไม่สามารถดูแค่จำนวนห้องที่ชาวต่างชาติซื้อไปแล้วเพื่อสรุปว่าโควตายังเหลือเท่าไร

ถ้า Foreign Quota เต็ม ยังซื้อห้องนั้นได้ไหม?

ถ้า Foreign Quota เต็มแล้ว ชาวต่างชาติจะจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มในชื่อตัวเองภายใต้โควตาปกติไม่ได้ แม้จะเจอห้องที่สนใจประกาศขายอยู่ก็ตาม จึงควรเช็กสถานะโควตาก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญา และไม่ควรอ้างอิงเฉพาะข้อมูลจากประกาศขายอย่างเดียว

เช็ก Foreign Quota กับใคร?

ผู้ซื้อสามารถเช็กสถานะ Foreign Quota ได้จากผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย รวมถึงนิติบุคคลอาคารชุด ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและเช็กเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ถ้ามีข้อสงสัย สอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบโครงการก่อนทำธุรกรรม เพื่อลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในการซื้อคอนโด

ก่อนวางเงินจองคอนโดในไทย ชาวต่างชาติควรเช็กเงื่อนไขเรื่องสิทธิ์การถือกรรมสิทธิ์ สถานะ Foreign Quota และเอกสารทางการเงิน เพื่อให้การทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามข้อกำหนด

ตรวจสอบสถานะ Foreign Quota

ควรเช็กว่าโครงการยังมีพื้นที่สำหรับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติภายใต้ Foreign Quota 49% ไหม สอบถามผู้ขายหรือนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมขอเอกสารยืนยันสถานะโควตาก่อนทำสัญญา และเช็กอีกครั้งก่อนวางแผนโอนกรรมสิทธิ์

เตรียมหลักฐานเกี่ยวกับเงินที่ใช้ซื้อ

สำหรับชาวต่างชาติที่ใช้สิทธิ์นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อคอนโด ต้องเตรียมหลักฐานการรับเงินจากต่างประเทศตามเงื่อนไขด้วย เช่น เอกสารรับรองการโอนเงินจากธนาคาร เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กับสำนักงานที่ดิน

ทำไมหลักฐานการโอนเงินถึงสำคัญ? เพราะเป็นส่วนหนึ่งของเอกสารที่ใช้ยืนยันคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์ ถ้าเอกสารไม่ครบหรือไม่ตรงตามข้อกำหนด อาจทำให้ขั้นตอนการโอนล่าช้า ควรเช็กรูปแบบการโอนเงินและเอกสารที่ต้องใช้กับธนาคารและสำนักงานที่ดินตั้งแต่ก่อนทำธุรกรรม ไม่ควรรอจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อคอนโดในไทยสำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก ถ้าเข้าใจเงื่อนไขและเตรียมเอกสารให้พร้อมตั้งแต่ต้น โดยวางแผนการซื้อได้ง่ายๆ ผ่าน 5 ขั้นตอนนี้

1. เลือกทำเล โครงการ และห้องที่เหมาะกับความต้องการ

เริ่มจากกำหนดเป้าหมายว่าอยากซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุน จากนั้นเลือกทำเล การเดินทางใกล้รถไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวก ขนาดห้อง และงบประมาณ รวมถึงไลฟ์สไตล์ที่ต้องการ ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรศึกษาความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ด้วย เพื่อเลือกคอนโดที่เหมาะกับเป้าหมายระยะยาว

2. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และ Foreign Quota

ก่อนวางเงินจอง ควรเช็กสถานะกรรมสิทธิ์ห้องชุด ภาระผูกพัน และสัดส่วน Foreign Quota ของโครงการว่ายังรองรับผู้ซื้อต่างชาติไหม โดยสอบถามผู้ขายหรือนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมขอเอกสารยืนยันข้อมูล เพื่อป้องกันปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ หลีกเลี่ยงการชำระเงินจำนวนมากก่อนรู้เงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

3. ตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขการซื้อ

อ่านสัญญาซื้อขายให้ละเอียด ตรวจสอบชื่อผู้ซื้อและผู้ขาย รายละเอียดห้องชุด ราคาซื้อขาย กำหนดชำระเงิน และวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา การคืนเงินจอง และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อให้เข้าใจสิทธิ์และหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายก่อนลงนาม

4. เตรียมเงินและเอกสารประกอบการโอน

เตรียมหนังสือเดินทาง (Passport) เอกสารยืนยันคุณสมบัติผู้ซื้อ และหลักฐานทางการเงิน ผู้ที่ใช้สิทธิ์นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อคอนโดต้องมีหลักฐานจากธนาคารตามข้อกำหนด ควรเช็กวิธีโอนเงินและรายการเอกสารกับธนาคารและสำนักงานที่ดินล่วงหน้า เพื่อให้การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ราบรื่น

5. ตรวจห้องและโอนกรรมสิทธิ์

อย่าลืมเช็กสภาพห้องก่อนรับโอน ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา ผนัง พื้น และอุปกรณ์ในห้อง พร้อมตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ ยอดเงินคงเหลือ ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เมื่อข้อมูลและสภาพห้องตรงตามข้อตกลง จึงค่อยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบโครงการ

จะซื้อคอนโดในไทยทั้งที อย่าดูแค่ราคาห้อง เพราะยังมีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ควรเตรียมไว้ด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีที่เกี่ยวข้อง อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามกรณี รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามข้อตกลงในสัญญา ควรเช็กรายละเอียดล่วงหน้า เพื่อวางแผนงบประมาณให้เหมาะสม

ค่าใช้จ่ายไม่ได้ขึ้นอยู่กับสัญชาติอย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอนของชาวต่างชาติไม่ได้ต่างจากคนไทยแค่เพราะสัญชาติต่างกัน แต่ขึ้นอยู่กับประเภทการซื้อขาย สถานะผู้ซื้อและผู้ขาย ระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการภาครัฐช่วงนั้น ควรสอบถามผู้ขาย ผู้พัฒนาโครงการ หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสรุปรายการค่าใช้จ่ายและผู้รับผิดชอบแต่ละส่วน พร้อมเช็กอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์

ชาวต่างชาติมีโอกาสขอสินเชื่อซื้อคอนโดในไทยได้ แต่ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน รวมถึงสัญชาติ สถานะผู้สมัคร รายได้ และเอกสารประกอบการพิจารณา อาจมีเงื่อนไขต่างจากผู้กู้สัญชาติไทย ควรเช็กคุณสมบัติเบื้องต้นก่อนเลือกคอนโด และเผื่อเวลาสำหรับขั้นตอนสินเชื่อก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์

ปัจจัยอะไรมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ?

ธนาคารจะพิจารณาความสามารถการชำระหนี้จากรายได้ แหล่งที่มาของรายได้ สถานะการทำงาน ภาระหนี้ และประวัติทางการเงิน รวมถึงเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือเดินทาง หลักฐานรายได้ และเอกสารการทำงาน ซึ่งเกณฑ์อนุมัติและวงเงินสินเชื่อขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน

ควรขอ Pre-Approval ก่อนเลือกคอนโดไหม?

ควรประเมินสินเชื่อเบื้องต้น (Pre-Approval) ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อรู้กรอบวงเงินที่อาจได้รับและวางแผนงบได้เหมาะสม ช่วยให้เลือกโครงการในระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ พร้อมเตรียมเอกสารและระยะเวลาดำเนินการได้ล่วงหน้า แต่ผลประเมินเบื้องต้นก็ไม่ได้รับประกันว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อจริง

ชาวต่างชาติที่อยากมีอสังหาริมทรัพย์ในไทยควรรู้ว่า คอนโด บ้าน และที่ดิน มีเงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์แตกต่างกัน โดยคอนโดสามารถถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ภายใต้ Foreign Quota 49% ส่วนบ้านและที่ดินมีข้อจำกัดเพิ่มเติมตามกฎหมาย จึงควรเข้าใจความต่างก่อนตัดสินใจซื้อ

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดในไทย ชาวต่างชาติควรเช็กข้อมูลให้ครบทั้งด้านกฎหมาย เอกสาร และค่าใช้จ่าย เพื่อลดปัญหาระหว่างซื้อขาย และเลือกคอนโดที่เหมาะกับการอยู่อาศัยหรือลงทุน โดยมี 7 เรื่องที่ไม่ควรมองข้ามตามนี้

1. Foreign Quota เช็กว่าโครงการยังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติไหม ขอข้อมูลยืนยันจากนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ควรสรุปว่าโควตายังเหลือแค่เพราะมีประกาศขายห้องนั้นอยู่

2. สถานะกรรมสิทธิ์ของห้อง เช็กชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดห้องชุด รวมถึงภาระจำนองหรือข้อผูกพันที่อาจส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์

3. รายละเอียดสัญญา อ่านเงื่อนไขซื้อขายให้ครบ ทั้งราคาห้อง เงินจอง กำหนดชำระเงิน วันโอน และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาหรือคืนเงิน

4. แหล่งที่มาและวิธีโอนเงิน เช็กวิธีนำเงินเข้าประเทศไทยและหลักฐานจากธนาคารตามเงื่อนไขที่ใช้ในการซื้อ ไม่ควรรอเตรียมเอกสารทางการเงินจนถึงวันโอน

5. เอกสารที่ใช้จดทะเบียน เตรียม Passport หลักฐานแสดงคุณสมบัติผู้ซื้อ หนังสือรับรอง Foreign Quota และเอกสารอื่นตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด

6. ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้อง เช็กค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี อากร และค่าใช้จ่ายอื่น พร้อมตกลงว่าแต่ละรายการเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อหรือผู้ขาย

7. วัตถุประสงค์หลังซื้อ ถ้าซื้อเพื่ออยู่ ควรดูทำเลและไลฟ์สไตล์ แต่ถ้าซื้อเพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่า ควรศึกษาความต้องการผู้เช่า ค่าเช่าในพื้นที่ ค่าใช้จ่ายในการถือครอง และการใช้บริการบริหารจัดการผู้เช่า เพื่อวางแผนดูแลทรัพย์สินในระยะยาว

การซื้อคอนโดในไทยสำหรับชาวต่างชาติอาจมีหลายขั้นตอน ตั้งแต่เลือกห้อง ตรวจสอบ Foreign Quota เตรียมเอกสาร ไปจนถึงโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะคนที่ไม่ได้อยู่ในไทยตลอดเวลา การมีทีมช่วยดูแลและประสานงานจึงช่วยให้ทุกขั้นตอนสะดวกขึ้น

Bridge Thailand พร้อมดูแลเรื่องอสังหาริมทรัพย์แบบ One-Stop Service ด้วยบริการที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน 

• Property Search & Buying Support ช่วยค้นหาและเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับความต้องการ

• Investment Consultancy ให้คำปรึกษาและวางแผนด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• Resale & Leasing บริการซื้อขายต่อและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

• Tenancy Management ดูแลและบริหารจัดการผู้เช่าหลังการซื้อ

• Relocation Service สนับสนุนการย้ายเข้าที่อยู่อาศัย

• End-to-End & Multi-Language Support ช่วยประสานงานตลอดกระบวนการ พร้อมการสื่อสารหลายภาษา

ให้การมีคอนโดในไทยเป็นจุดเริ่มต้นของชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยบริการที่เชื่อมทุกความต้องการ สู่คอนโดที่ใช่… ค้นหาคอนโดที่ตอบโจทย์ หรือปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์กับ Bridge Thailand ได้ตั้งแต่วันนี้

ไขข้อสงสัยไปแล้วว่า ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม โดยซื้อคอนโดในไทยและถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ ถ้าเป็นไปตามเงื่อนไขกฎหมาย โดยเฉพาะ Foreign Quota 49% ที่คำนวณจากพื้นที่ห้องชุดรวมของอาคาร ก่อนตัดสินใจซื้อควรเช็กสถานะกรรมสิทธิ์ โควตาต่างชาติ สัญญาซื้อขาย หลักฐานการโอนเงิน และเอกสารที่ใช้จดทะเบียน รวมถึงเตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอนให้พร้อม 

สำหรับใครที่ต้องการสินเชื่อ เช็กคุณสมบัติกับธนาคารล่วงหน้า ส่วนใครซื้อเพื่อลงทุนให้ดูทำเล ความต้องการของผู้เช่า และค่าใช้จ่ายในการดูแล เพื่อให้การซื้อคอนโดตอบโจทย์การอยู่อาศัยและเป้าหมายในอนาคต

เชื่อมทุกความต้องการ สู่คอนโดที่ใช่กับ Bridge Thailand พร้อมบริการอสังหาริมทรัพย์แบบ One-Stop Service ตั้งแต่หาคอนโด ให้คำปรึกษาด้านการลงทุน ประสานงานการซื้อขาย ไปจนถึงบริการปล่อยเช่า บริหารจัดการผู้เช่า และสนับสนุนการย้ายที่อยู่ พร้อมทีมดูแล ให้การเริ่มต้นชีวิตในไทยสะดวกและง่ายขึ้น

หมายเหตุ ข้อมูลด้านกฎหมาย เงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียม ภาษี และสินเชื่ออาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันตามแต่ละกรณี ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับกรมที่ดิน สถาบันการเงิน และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม